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くまもると学ぶマンション管理入門

第1回 マンションの権利関係

分譲マンションは、1つの建物に複数の人が独立して住戸を所有しているため、複雑な法律関係を形成しています。中でも、マンション特有の概念である「専有部分」「共用部分」は、ぜひ押さえておきたい知識です。

「専有部分」「共用部分」って何?

専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます(区分所有法第2条第3項)。従って、部屋の中の部分を指すことになります。
共用部分とは、専有部分以外の建物の部分(廊下、階段など)、専有部分に属しない建物の附属物(配線配管、給排水設備等)及び区分所有法第4条第2項の規定により共用部分とされた付属の建物(集会棟など)を指します。
共用部分は区分所有者全員の共有に属し、原則として総会の決議なしに変更することはできません(区分所有法第11条、第17条第1項、第18条)。

「専有部分」と「共用部分」の区分は?

共用部分は専有部分以外の部分を指しますが(区分所有法第2条第4項)、その具体的な区分については、通常各マンションの管理規約に規定されています(標準管理規約では第7条、第8条、別表第2)。
各マンションの管理規約を一度確認してみてください。

<参考>
~マンション標準管理規約(単棟型) 第7条・第8条~
 第7条 対象物件のうち区分所有権となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
 2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
  一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
  二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
  三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
 3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分
  以外のものは、専有部分とする。

 第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。

床下の配管は、「専有部分」「共用部分」のどっち?

床下の配管が、コンクリートスラブの上にある場合には専有部分となり、コンクリートスラブを貫通し下階の天井裏を通過している場合には共用部分となる旨の最高裁判所の判例が出されています。(最高裁平成12年3月21日判決)

「専用使用部分」って何?

専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分を指します(標準管理規約第2条第九号)。つまり、敷地及び共用部分等の一部の内、特定の区分所有者が排他的に使用できる部分となります。
例として、バルコニー、玄関扉、窓ガラス、専用庭などがあり、具体的には各マンションの管理規約に規定されています(標準管理規約では第14条)。

窓ガラスが割れた場合の入れ替え費用は、誰が負担?

窓ガラスは一般的には共用部分です。共用部分の管理については原則管理組合がその責任と負担で行うものとなります(標準管理規約では第21条)。
しかし、バルコニー等専用使用部分のうち、通常の使用に伴う管理については専用使用権を有する者(=各区分所有者)がこれを行うものとされています(同条但書)。
窓ガラスが割れた場合の入れ替えなどは、この「通常の使用に伴う」ものとなりますので(標準管理規約では第21条コメント)、費用は管理組合ではなく各区分所有者が負担すべきものとなります。

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